올바른 신용관리로부터 시작되는 내집 마련 전략에 대해서
올바른 신용관리로부터 시작되는 내 집마련 전략!
안녕하세요? Credit Compass입니다.
최근 대출 한도의 규제가 총체적 상환능력 비율인(DSR)로 제도가 변경이 되어 정작 대출이 필요한 수요자분들이 대출을 쉽게 받을 수 없는 것이 현실입니다. 또한 신혼부부나 그동안 내 집 마련을 준비했던 실수요자들에게 지금의 주택대출시장은 매우 혼돈의 시기가 되었습니다. 빚을 내서라도 주택 마련을 하기 쉬웠던 때와 달리 담보와 소득이 확실해도 예전만큼 돈을 빌리기가 쉽지 않기 때문입니다.
은행을 직접 방문 해 본 분들이라면 체감되는 것이 더 클 것입니다. 게다가 현재는 국내 뿐만 아니라 전세계적으로 금리 상승기에 진입하고 있어서 대출 규제는 전 금융권으로 확대되고 있는 실정입니다. 특히 대출한도의 규제로 인한 실질적인 상환능력을 검토하는 새로운 총체적 상환능력비율(DSR)을 반영하는 대출 정책의 실시로 신용관리의 중요성이 부각되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 간단하게 대출한도규제 정책들과 새로운 정책에 맞추어 올바른 신용관리를 통해서 내집을 마련 할 수 있는 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
이제는 은행에서 대출을 받아 갭투자를 통해서 시세차익을 얻을 수 있는 좋은 시기는 지나간 것 같습니다. 내 집 마련을 위한 철저한 계획이 다시 필요한 시점이 되었습니다. 이럴 때일수록 DTI나 LTV같은 대출관련 금융지식을 갖추고 대응 하는 것이 매우 중요합니다. 내 집 마련을 위해서 새로운 복병으로 떠 오른 대출한도규제 용어부터 알아보도록 하겠습니다.
주택담보대출비율 (LTV : Loan to Value)
LTV는 주택담보대출 비율을 말합니다. 은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능의 한도를 말하며, 일반적으로 기준시가가 아닌 시가의 일정비율로 결정을 합니다. LTV가 높을수록 대출을 많이 받을 수 있습니다. 저금리에 대출규제가 완화되었을 때에는 집값의 70% 대출이 가능했지만, 최근에는 30~40% 정도로 비율이 낮아졌습니다.
총부채상환비율 (DTI : Debt to Income)
연간 원리금의 상환액과 기타 부채에 대해서 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율로, 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하는 지수의 역할을 하는 것이 DTI입니다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정이 됩니다. 규제가 강화된 신DTI는 모든 주택담보대출의 원리금을 합쳐서 계산하게 되는데 기존의 담보대출이 있는 경우에는 추가적으로 주택담보대출이 불가능 할 수 있습니다.
또한 DTI 산정시에는 2년간 증빙된 근로소득 기준이며, 대출 심사 시 미래소득까지 반영해서 대출 한도를 정하게 됩니다. 따라서 20~30대의 경우에는 미래소득이 늘어날 가능성이 커서 대출 가능액수가 늘어나지만, 50대 이상의 경우에는 대출 가능 한도는 줄어들 수 밖에 없는 구조입니다.
총체적 상환능력비율 (DSR : Debt Service Ratio)
총체적 상환능력비율인 DSR은 가장 강력한 대출규제 방안입니다. 은행에서 대출을 실행하려는 사람의 총부채 상환능력을 정확하게 반영하는 지표로서 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출정보를 합산하여 산정합니다. 전세자금대출 이자상환액과 마이너스 통장, 신용대출, 학자금대출, 할부금, 카드론 등 거의 모든 대출이 포함이 됩니다. 이 외의 새희망홀씨대출과 바꿔드림론, 징검다리론 등 정부의 서민금융상품과 300만원 이하의 소액신용대출과 담보가 확실한 예금과 적금 담보 대출은 제외가 된다는 점은 체크해야 할 것입니다.
철저한 장기계획 수립이 필요한 내 집 마련 전략!
소중한 내 집 마련은 철저한 장기계획 수립이 가장 중요합니다. 특히 예전과 달라진 은행의 대출 정책에 대해 우리는 대출 가능 여부를 더욱 더 꼼꼼하게 체크 해 볼 필요가 있으며, 실질적인 상환능력을 검토하는 DSR도 유의해야 합니다. 신용등급이 하락했을 때에는 좋은 대출조건을 받기 힘들게 되는데 매달 큰 금액을 사용하거나 카드의 한도가 지나치게 높게 설정이 되어 있다면 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 금리 상승기에는 신용등급에 따른 가산금리가 중요할 수 밖에 없으므로, 금융생활 전반에 있어서 신용도에 대한 점검과 상환능력을 제대로 따져보는 것이 필요합니다.
1. 지속적인 신용관리
스스로가 신용관리에 대한 중요성을 느꼈다면 건전한 신용거래 이력을 꾸준하게 쌓아 나가는 것이 매우 필요합니다. 높은 신용도란 하루 아침에 이룰 수 있는 것이 아니기 때문에 신용이 낮다고 포기하지 말고 한단계 한단계 높일 수 있는 방법을 항상 생각 해 보아야 합니다.
2. 대출관리
빠르고 편리하다는 이유로 대부업이나 신용카드의 현금서비스를 이용하는 경우가 많습니다. 그러나 이러한 서비스들은 편리함을 주는 장점도 있지만 나의 신용등급 책정에는 상당한 부정적인 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 특히 DSR에서는 카드론, 현금서비스, 대부서비스 이용 등 거의 모든 대출현황을 포함하기 때문에 내 집 마련을 위한 대출을 진행 했을 때 불리한 요소로 작용하기 때문에 항상 주의해야 합니다.
어쩌다가 또는 정말 긴급한 상황이 되었을 때에는 이용한다면 좋지만, 반드시 대출을 받아야 한다면 가급적 시중의 금융회사를 직접 방문해서 상담을 받는 것이 좋습니다. 또한 자신의 소둑 규모나 지출을 감안하여 제대로 지불할 수 있는 채무 수준을 결정하고 정해진 수준 한도 내에서 대출과 신용카드 등을 이용하는 것이 중요합니다.
3. 신용상태 파악
나의 신용등급을 모른다는 것은 평소에 신용관리가 잘 이루어지지 않고 있다는 증거입니다. 신용등급은 건강검진처럼 정기적으로 점검을 하고 자신의 신용정보가 정확한지 체크 해 볼 필요가 있습니다. 나의 신용등급을 알아야 적절한 신용관리의 계획을 수립할 수 있습니다. 성공적인 신용관리의 시작은 스스로의 신용등급을 확인하는 절차부터 시작하는 것임을 항상 명심해야 합니다.
4. 채무연체상황 파악
채무 연체의 발생은 신용에 매우 좋지 않은 영향을 미칩니다. 따라서 대출을 상환한 내역이나 카드사용내역 등의 확인을 통해서 연체가 발생할 가능성을 체크 해 보는 것이 중요합니다. 대출규모가 큰 내 집 마련 대출을 실행할 때에는 대출금리가 향후에 금융생활에 막대한 영향을 미치게 됩니다. 따라서 필요한 자금계획을 철저하게 세워서 연체가 발생하지 않도록 대비하는 것이 매우 현명한 방법임을 알아야 합니다.
5. 신용위험도의 진단
일반적으로 금융기관에서 현재 나의 신용위험도를 어떻게 평가하고 있는지는 향후에 있을 신용거래에 있어서 매우 중요한 요소입니다. 대출의 가능여부는 물론 대출한도와 금리를 결정하는 지표가 되기 때문입니다. 평소에 월별 금리변동추이와 나의 신용등급의 변동추이는 반드시 확인하는 것이 필요합니다.
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