전세집 주인의 '먹튀' 부동산 중개업자의 책임은?

집주인이 세입자 몰래 주택에 근저당을 설정하고 

대출을 받았다가 해당 주택이 임의 경매로 

다른 이에게 넘어갔다면 세입자로서는 

눈뜨고 코베이는 상황일 것입니다. 

더구나 전세권 등기를 하지 못해서 전세보증금까지 떼였다면 

재산상의 손해는 물론이고 정신적인 고통도 매우 큽니다. 

세입자가 전세계약을 맺는 과정에 중개업자가 잘못 관여하여 

세입자에게 손실을 끼쳤을 때 

중개업자의 손해배상 책임을 인정한 대법원 판례

(2013년 6월27일 선고, 2012다 102940)가 있어서 

이번 포스팅에서 소개하도록 하겠습니다. 

2010년 12월 세입자 A씨는 집주인 B씨와 전세기간 2년3개월, 

전세금 1억원에 경북 구미의 한 아파트에 대한 전세계약을 체결하였습니다. 

그런데 매매가액이 1억9700만원에 달하는 이 아파트는 

B씨가 단 550만원의 계약금만 지급하고 아직 완전히 소유권을 취득하지 못한 상태였습니다. 

해당 아파트가 B씨의 명의로 소유권 이전등기가 되어 있지 않다는 것을 발견한 

A씨는 전세계약을 추진하기를 주저하고 있었습니다. 

이 때 A, B씨 사이에서 계약을 중계한 공인중개사 C씨가 개입했습니다. 

C씨는 "집주인이 다른 아파트도 같이 매입했다"며 

"내가 공제금액 1억원짜리 공제계약에도 가입되어 있으니 걱정하지 말라"고 

전세계약을 체결할 것을 적극 권유 하였습니다. 

뿐만 아니라 C씨는 A씨가 전세권의 설정 계약을 체결하려고 하자 

"전세권 설정등기를 하는 것은 등기비용이 많이 드니 

전입신고와 확정일자를 받으라"고 권고하기까지 했습니다. 

일반적으로 '전입신고와 확정일자'만 받는 것은 

전세권 설정등기에 비해서 임대차 보증금을 보호받는데 

상대적으로 취약한 방법으로 간주됨에도 이같은 권유를 한 것입니다. 

A씨는 C씨의 권유대로 전세권 설정등기를 하지 않았습니다. 

문제는 세입자 A씨가 전입신고와 확정일자만 받던 그날에 

집주인 B씨는 해당 주택에 근저당 설정 등기를 마치고 

금융기관에서 1억 5600만원을 대출 받았습니다. 

A씨는 전세계약 만료를 6개월 앞 둔 2012년 8월 전세집이 

경매로 팔릴 때가 되어서야 이같은 사정을 알게 되었습니다. 

A씨는 경매 이후에 금융기관이 대출금을 회수한 

나머지인 4000여만원을 배당 받는데 그쳤고 

전세금 중나머지 6000만원은 날릴 위기에 처했습니다. 

이에 A씨는 집주인 B씨를 사기 혐의로 고소하는 동시에 

B씨와 함께 중개인 C씨를 상대로 손해 배상 청구소송을 냈습니다. 

손해배상을 요구하는 민사소송과는 별도로 진행된 형사소송에서는 

B씨는 사기 혐의 유죄가 확정이 되었습니다. 

또한 문제는 C씨가 B씨와 연대해 

A씨에게 손해를 물어줄 책임이 있는지의 여부였습니다. 

원심은 C씨에 대해서 "임대차 보증금을 보호 받지 못할 위험성이 

큰 이번 계약을 중개하면서도 A씨에게 그 위험성에 대해 

제대로 설명을 하지 않았음은 물론 

그 위험성에 대한 대비책을 전혀 마련하지 않은 채 

B씨의 말만을 듣고 A씨가 B씨에게 잔금을 

모두 지급하도록 방치했다"고 판단했습니다. 

또한 "임차인이 중개업자에게 수수료를 지불하면서까지 

중개를 의뢰하는 이유는 사실상 임대차 보증금의 안전을 보장 받기 위한 것"이라며 

"C씨는 A씨가 예측하지 못한 손해를 입지 않도록 

위험에 대한 대비책을 강구하거나 

그 위험에 대한 대비책을 세울 것을 조언하는 등의 

적극적인 조치를 취했어야 함에도 그러지 않았다"고 

손해배상 책임을 인정하였습니다. 

대법원도 "중개업자인 C씨는 임대차계약 체결 이후에도 

A씨의 잔금 지급이나 전세권 설정에 관여하면서 

계약의 원만한 이행과 A씨의 임대차 보증금 반환채권 보전을 도모해야 했고, 

이는 중개계약에 따른 중개행위의 일환'이라고 했습니다. 

이어 "C씨는 집주인 B씨의 배신행위나 

제3자의 선순위 취득을 확실히 방지할 수 있도록  

A씨의 전세권 설정 등기 신청 등을 법무사에게 위임하도록 하는 등의 

조치를 취횄어야 했는데 그러지 않았다"며 

"오히려 선순위 근저당권 유무 등을 확인할 수 없고 

전입신고를 마친 다음 날에야 비로소 대항력이 생기는, 

상대적으로 불확실한 효과만 있는 

'전입신고 및 확정일자 취득' 이라는 방법을 A씨에게 권했다"고 지적했습니다. 

그러나 대법원은 원심과 마찬가지로 A씨의 과실책임이 40%정도 있다고 보고 

C씨의 손해배상액을 3600만원(손실금액 6000만원의 60%)로 봤습니다. 

C씨의 말만 들을 것이 아니라 A씨 스스로 손해를 입지 않기 위한 조치를 

취했어야 했는데 그러지 못했다는 이유에서입니다. 

위의 사례에서 볼 수 있듯이 

세입자가 전세계약을 맺는 과정에 중개업자가 잘못 관여하여 

세입자에게 손실을 끼칠 수도 있으므로 계약 전 계약 예정인 

물건의 등기부등본 등에 대한 꼼꼼한 확인이 필요하며, 

부동산 중계업자가 계약을 급하게 서두르는 행동이 보일 시에는 

위의 사례를 상기하면서 차분하게 대처해야 할 것입니다.